De impact van het nieuwe buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht op de bouwsector

Wat is buitencontractuele aansprakelijkheid?

Buitencontractuele aansprakelijkheid is de aansprakelijkheid die ontstaat wanneer iemand schade veroorzaakt aan een ander zonder dat er een contractuele relatie tussen hen bestaat. Dit betekent dat de schadeveroorzaker geen verplichtingen had uit een contract, maar alsnog aansprakelijk kan worden gesteld op basis van het algemene aansprakelijkheidsrecht.

Voorbeelden van buitencontractuele aansprakelijkheid:

• Verkeersongeval: Een fietser wordt aangereden door een automobilist. Er is geen contract tussen beiden, maar de fietser kan de bestuurder buitencontractueel aansprakelijk stellen voor de schade.
• Schade door een nalatigheid: Een aannemer laat bouwmateriaal los op een openbare weg, waardoor een voetganger struikelt en zich verwondt. De voetganger kan de aannemer buitencontractueel aansprakelijk stellen.
• Milieuverontreiniging: Een bedrijf loost illegaal afval in een rivier en veroorzaakt schade aan nabijgelegen landbouwgrond. De getroffen landbouwers kunnen het bedrijf buitencontractueel aansprakelijk stellen.

De wet vereist drie voorwaarden voor buitencontractuele aansprakelijkheid:

Een fout: De schadeveroorzaker moet een fout begaan hebben (onzorgvuldig of onrechtmatig handelen).

1. Schade: Er moet sprake zijn van materiële of morele schade.
2. Causaal verband: De fout moet de oorzaak zijn van de schade.

Verschil tussen contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid

Contractuele aansprakelijkheid geldt wanneer één van de partijen een contractuele verplichting niet nakomt.
Buitencontractuele aansprakelijkheid geldt wanneer er geen contract is, maar iemand toch schade veroorzaakt door zijn foutief handelen.

Sinds 1 januari 2025 is het in bepaalde gevallen mogelijk om beide aansprakelijkheidsvormen samen te laten lopen in de bouwsector. Dit betekent dat een benadeelde (bijvoorbeeld een bouwheer) niet alleen contractueel, maar ook buitencontractueel kan optreden tegen een aannemer of onderaannemer.

Samenloop tussen contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid

Wat betekent dit voor de bouwsector?

Een veelgestelde vraag in de praktijk is: kan een bouwheer zijn aannemer aansprakelijk stellen op basis van de buitencontractuele aansprakelijkheidsregels als de aannemer zijn contract niet correct naleeft? Tot nu toe was het antwoord nee, maar dat veranderde op 1 januari 2025.

Een bouwheer kan vanaf nu niet alleen een contractuele aansprakelijkheidsvordering instellen tegen de aannemer, maar ook een buitencontractuele. Dit betekent dat wanneer een aannemer door onzorgvuldig handelen schade veroorzaakt, hij zowel contractueel als buitencontractueel kan worden aangesproken.

Voorbeeld

Een bouwheer schakelt een aannemer in om ramen en deuren te plaatsen. Tijdens de werken laat de aannemer de raamopeningen onbeschermd, waardoor regen binnenstroomt en schade veroorzaakt aan muren en vloeren. Vóór 1 januari 2025 kon de bouwheer de aannemer enkel contractueel aansprakelijk stellen. Vanaf 1 januari 2025 kan hij dit ook buitencontractueel, omdat de aannemer een fout heeft begaan door onzorgvuldig te werk te gaan.

Correctie voor de aannemer

Om de aannemer te beschermen, kan hij contractuele verweermiddelen inroepen bij een buitencontractuele vordering. Denk hierbij aan:

• Beperking van de waarborgtermijn (bv. bij lichte verborgen gebreken)
• Uitsluiting van buitencontractuele aansprakelijkheid in contracten

Tip voor aannemers: Overweeg een exoneratiebeding in uw contracten en algemene voorwaarden, zoals:

“Partijen komen overeen dat schade die voortvloeit uit de uitvoering van de overeenkomst enkel grond is voor een contractuele aansprakelijkheidsvordering, zelfs wanneer de gebeurtenis ook een onrechtmatige daad vormt.”

Afschaffing van de immuniteit van de hulppersoon

Wat betekent dit?

Vroeger kon een onderaannemer niet rechtstreeks door de bouwheer buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld. Die immuniteit is nu verdwenen.

Voorbeeld

Een aannemer krijgt een opdracht voor de bouw van een loods en schakelt een onderaannemer in voor de plaatsing van een gietvloer. Na ingebruikname verschijnen er barsten in de vloer. Voorheen kon de bouwheer enkel de aannemer aanspreken. Vanaf 2025 kan hij ook de onderaannemer buitencontractueel aansprakelijk stellen.

Correctie voor de onderaannemer

Hierbij worden opnieuw correcties ingevoerd ten voordele van de onderaannemer. Deze laatste kan namelijk verweermiddelen inroepen uit:

• het hoofdcontract: de onderaannemer kan dezelfde verweermiddelen inroepen als de aannemer tegen de bouwheer zou kunnen inroepen. Bijvoorbeeld: exceptie van verjaring, bevrijdingsbeding, beperking van de waarborg- en proceduretermijn voor lichte verborgen gebreken.
• het ondercontract: de onderaannemer kan dezelfde verweermiddelen inroepen die hij tegen de aannemer zou kunnen inroepen. Bijvoorbeeld: beperking van de waarborg- en proceduretermijn voor lichte verborgen gebreken.

Bovendien dient opgemerkt te worden dat de bepalingen van boek 6 van aanvullend recht zijn, zodat partijen de toepassing van de buitencontractuele aansprakelijkheid kunnen uitsluiten. Het kan voor de aannemer aangewezen zijn om een exoneratiebeding op te nemen in de overeenkomst met de bouwheer om op die manier bescherming te bieden aan de onderaannemer, zoals:

“Partijen komen overeen dat het herstel van de schade veroorzaakt door de niet-nakoming van een contractuele verbintenis door een hulppersoon, binnen de wettelijke grenzen, enkel grond is voor een contractuele aansprakelijkheidsvordering tegen de hoofdschuldenaar en geen grond voor een buitencontractuele aansprakelijkheidsvordering tegen de hulppersoon, zelfs niet wanneer de gebeurtenis die aan de oorsprong ligt van de schade ook een onrechtmatige daad vormt.”

Conclusie: wat moet u doen?

De nieuwe regels kunnen zowel kansen als risico’s met zich meebrengen. Daarom is het belangrijk om:

• Uw contracten en algemene voorwaarden te herzien en zo nodig aan te passen
• Exoneratiebedingen op te nemen om aansprakelijkheid te beperken
• In overleg te gaan met uw verzekeringsmakelaar over de dekking van uw aansprakelijkheid
• Te bekijken of bestaande overeenkomsten moeten worden aangepast, aangezien de nieuwe wet ook daarop van toepassing kan zijn

Het team van MASTER Advocaten helpt u graag verder bij het juridisch optimaliseren van uw contracten en algemene voorwaarden. Neem gerust contact met ons op voor advies op maat!